Вопросы земельного законодательства. Просто о сложном

В течение почти 15 лет граждане могли в упрощенном порядке зарегистрировать свои права на земельные участки и объекты недвижимости. Много уже сделано, но полностью данная работа еще не завершена.

Путем принятия изменений в действующее законодательство, государство решило навести порядок в этой области, чтобы эта земля приносила пользу и людям, и поселениям. Поэтому гражданам нужно поторопиться с  подтверждением своих прав на объекты недвижимости и земельные участки.

Что нужно делать гражданам, чтобы упорядочить свои права на земельные участки, в том числе не оформленные должным образом, мы поговорили с начальником управления имущественных отношений администрации муниципального образования Новокубанский район Натальей Александровной Архиповой:

Вопрос: Не первый раз продляется закон «О дачной амнистии», который призван навести порядок в правах на земельные участки, используемые для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Теперь государство решило не ждать, пока граждане оформят свои участки, а привлекло к этой работе органы местного самоуправления. Что же нужно делать гражданам, чтобы подтвердить права на землю, полученную ими еще в советское время?

— Закон «О дачной амнистии»  действует более 14 лет. На сегодняшний день принято решение о его продлении до 1 марта 2026 года.

Несмотря на то, что люди оформляют свои права на земельные участки и домовладения, активность здесь наблюдается слабая по сравнению с тем объемом земли, которую еще нужно дооформить.

В чем суть дачной амнистии? Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30 октября 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то человек вправе зарегистрировать на него право собственности.

То есть, если у людей имеются документы (постановления, распоряжения, решения Советов народных депутатов, записи в похозяйственных книгах), позволяющие им подтвердить факт выделения им земельного участка до введения в действие Земельного кодекса, т.е. до 30 октября 2001 года, то на основании этих документов они могут обратиться в органы регистрации права, МФЦ за регистрацией права собственности.

Даже если в документах не указан вид права, а просто говорится, например: «Иванову выделить земельный участок», закон «О дачной амнистии» позволяет считать, что земельный участок этому гражданину предоставлялся на праве собственности. И регистратор будет регистрировать за ним право собственности на земельный участок.

Также под действие нового упрощённого порядка регистрации попали индивидуальные жилые дома, построенные не только на садовых участках. Его действие распространилось на дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта. Кроме индивидуальных жилых домов, по «дачной амнистии» на садовых земельных участках, участках для ИЖС и ЛПХ можно зарегистрировать: домики для сезонного использования (садовые домики), гаражи, бани, хозяйственные постройки.

При этом, объекты незаконченного строительства под действие «дачной амнистии» не попадают. Такие объекты могут быть зарегистрированы при наличии прав на землю, разрешения на строительство, либо уведомления о строительстве объекта недвижимости (в отношении объектов, строительство которых начато до 4 августа 2018 года).

В виду того, что на сегодняшний день Росреестр ведет работу по наполнению единого реестра данными о правообладателях, органам местного самоуправления на законодательном уровне поручено проводить работу по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Принят 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 29 июня 2021 года, который позволяет органам местного самоуправления запрашивать информацию о потенциальных правообладателях, в том числе у нотариата, органов ЗАГС, полиции, в чем они были ограничены до настоящего времени.

Также внесены изменения  в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  именно в части выявления правообладателей, где пошагово, вплоть до дней расписана процедура, как органы местного самоуправления должны отрабатывать эти вопросы, взаимодействовать с правообладателями, органами государственной регистрации. Конечным итогом этой работы будет внесение информации в Единый государственный реестр недвижимости о правообладателях земельных участков и объектов капитального строительства.

Вопрос: То есть администрации поселений и района будут выявлять собственников земельных участков и подталкивать их подтверждать свои права?

— Да, если такие собственники есть. Если будет документально подтверждено, что этот земельный участок никогда никому, ни на каком основании не предоставлялся, на нём отсутствуют объекты недвижимости, он будет считаться свободным и вовлекаться в оборот.

Его могут предоставить многодетной семье, имеющей на это право, выставить на торги. Участки могут быть сформированы и предоставлены для целей индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и т.д., в порядке, предусмотренном законодательством.

Вопрос: А сколько у нас в районе таких неподтвержденных правами земельных участков?

— Росреестр на сегодняшний день называет 2017 объектов капитального строительства и 8240 земельных участков, которые необходимо отработать.

Это объекты недвижимости, учтенные ранее, но в отношении которых в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют данные о правах. Эти объекты нам предстоит изучить на предмет наличия собственников.

Понятно, что где-то может быть двойной учет. Такое тоже иногда бывает. Это все нам предстоит выявить и привести в соответствие.

Вопрос: Насколько я понимаю, на сегодняшний день правильно оформлены те земельные участки, которые были проданы хозяевами. Чтобы их продать, нужно было их правильно зарегистрировать. Либо наследники оформили на них наследство.

А так пожилые люди, которым выдали земельные участки до 2001 года, просто пользуются ими, или уже не пользуются, но не видят смысла хлопотать об их оформлении.

— У граждан есть, как правило, так называемые «белые» свидетельства. Это один лист, на котором напечатано на печатной машинке, что свидетельство временное, подлежит замене на постоянное.

В начале 90-х годов эти свидетельства выдавали сельские советы.

Свидетельства  о праве собственности на землю в форме книжечки розового цвета выдавались вплоть до 1999 года уже комитетом по земельным ресурсам.

После 1999 года все данные регистрировались уже в Росреестре.

В основном у пенсионеров эти свидетельства есть. Они действительны. И никто людей права на земельные участки не лишает. Однако в ЕГРН данные о них, как о правообладателях, отсутствуют. Как раз такие права требуют подтверждения путем внесения записи о правах в ЕГРН.

Присутствует еще такой момент, что есть много участков с отсутствующими границами. Т.е. не проведено их межевание. Граждане, игнорируя проведение межевания, рискуют столкнуться с проблемами.

На сегодняшний день, в случае, если право является ранее возникшим, государственная пошлина за государственную регистрацию такого права не уплачивается. Плата за проведение межевания определяется кадастровыми инженерами.

Когда речь идет о вовлечении в оборот свободных участков, мы направляем запросы в различные инстанции о наличии правообладателей земельных участков, но не всегда можем увидеть эти данные.

Если нам пришел ответ, что прав на земельный участок нет, соответственно мы считаем, что участок свободен, он может быть выставлен на торги, выдан другим пользователям.  Тогда люди, которые не подтвердили свои права собственности должным образом, будут вынуждены ходить по судам, доказывать, что это их участок.

Когда мы открываем публичную кадастровую карту, мы видим, что участок сформирован. Мы делаем запрос, выписка приходит с правами, и мы уже понимаем, что этот участок в собственности. С ним у собственника проблем не будет.

Вопрос:  Люди прочитают это интервью, и захотят правильно оформить свой участок. Что им делать? Какие документы брать, куда идти?

— Нужно брать все первичные документы в части выделения земельного участка, какие имеются в наличие (постановления, выписки из похозяйственных книг на приусадебные участки и ЛПХ, что касается сельской местности). Обязательно — свои старые свидетельства.

С этими документами нужно обращаться в МФЦ в любое удобное для граждан время на территории Российской Федерации.

Право собственности на данные объекты недвижимости оформляется заявлением о регистрации права.

При обращении за подтверждением права на сегодняшний день межевание земельного участка не обязательно. Его можно сделать потом.

Вопрос: Есть случаи, когда людям нужно обращаться в суд для оформления земельных участков. Почему?

— Бывают разночтения в документах: в фамилиях, адресах, площадях, неподтвержденных перенумерациях. Поэтому все индивидуально, каждый конкретный частный случай нужно рассматривать отдельно, в зависимости от наличия тех или иных документов.

Обращаем внимание, что в порядке приобретательной давности могут быть получены права только на объект капитального строительства. Земельный участок не подпадает под действие приобретательной давности. Об этом говорит и судебная практика.

Вопрос: Если пенсионеры, которым выделялся земельный участок, уже умерли, что тогда делать наследникам с этим участком? Как его оформить?

— Опять же мы отталкиваемся от того, какие документы были у граждан. Нотариус открывает наследственное дело. И в нем он прописывает то имущество, которое было у пенсионеров на момент их смерти.

Очень часто в своей практике мы сталкиваемся с тем, что дом купили в 60-70-х годах. Право на него зарегистрировано в БТИ. А земельный участок не оформлен.

Соответственно наследники вступают в права на дом. И потом, как правообладатели объекта недвижимости они имеют исключительное право на оформление земельного участка под домом.

Вопрос: Если земельный участок был приобретен в 90-е годы, есть договор купли-продажи, свидетельство  о собственности на земельный участок, но налоги за него не начисляются. Почему?

— Тогда нужно проверить – а внесен ли этот земельный участок в Росреестр как ранее учтенный. Когда база наполнялась, шел вал документов. Брали инвентаризационные описи, похозяйственные книги. Нельзя исключать человеческий фактор, что кто-то что-то пропустил.

Если у вас есть документ, подтверждающий право на землю, однозначно нужно проверить: имеются ли сведения о земельном участке, а также права  гражданина на него  в ЕГРН.

Если не внесен, то нужно подать документы в МФЦ о внесении земельного участка в ЕГРН как ранее учтенного с одновременной регистрацией права собственности. Пока участок не будет внесен в ЕГРН, пока ему не будет присвоен кадастровый номер, соответственно эти данные не будут переданы в налоговую.

Также отсутствие зарегистрированных в ЕГРН прав влечет не информирование налоговой службы о налогооблагаемых объектах. За не предоставление сведений в налоговую инспекцию о наличии у налогоплательщика в собственности недвижимости, на которое он не получал ранее налоговых уведомлений взимается штраф. Во избежание штрафных санкций собственникам объектов необходимо перепроверить — все ли объекты, находящиеся в собственности указаны в налоговых уведомлениях.

Еще раз рекомендую установить границы своего земельного участка, чтобы он был виден на публичной кадастровой карте Росреестра. Тогда 100% проблем с этим участком у вас не будет.

Вопрос: С какими еще проблемами могут столкнуться собственники таких неоформленных земельных участков?

— В свое время разные службы выдавали документы на землю. Единой базы по сути нигде нет. Чтобы нам сформировать земельный участок на торги, мы направляем запросы в поселения, архив фонда данных, БТИ, Росреестр.

Не нужно еще забывать о том, что в некоторых случаях была перенумерация улиц. Например, сначала дом был под номером 25, а потом номер изменился. В итоге при работе с документами мы запрашиваем актуальный номер, а по сути там все еще старая нумерация. Как результат из-за неприведенной в порядок документации земельный  участок может быть выставлен на торги, как свободный. Поэтому документы должны быть в порядке.

Также обращаем внимание граждан на наличие административной ответственности. Есть статья 7.1 КОАП, которая предусматривает административную ответственность за использование земельных участков без правоустанавливающих документов. За это предусмотрены штрафы. После привлечения к административной ответственности лицу, допустившему нарушение законодательства, выдается предписание об устранении допущенных нарушений.

Чтобы в будущем избежать неприятностей, связанных со штрафами, призываем граждан проявить сознательность, еще раз перепроверить документы на объекты и земельные участки.

В свою очередь, в случае возникновения вопросов о порядке оформления прав,  администрация муниципального образования Новокубанский район, готова оказать консультационную помощь. За консультацией можно обращаться в управление имущественных отношений администрации муниципального образования Новокубанский район по адресу: г.Новокубанск, ул.Первомайская, 161-163 и по телефону 8(86195)41578, 41888.

Поэтому, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями, судебными тяжбами, штрафами, лучше своевременно привести свои документы  о праве собственности в порядок.

Беседовал С. Шептун